Hemos hablado del Registro de la Propiedad en alguna ocasión, se trata de un registro que tiene por objeto la inscripción de actos y contratos relativos al dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles. La inscripción en el Registro de un inmueble es voluntaria, excepto que haya una hipoteca sobre el mismo.
En la Ley Hipotecaria (que regula el registro de la propiedad) hay una serie de disposiciones que tratan sobre el Registro de la Propiedad. En general la inscripción en el Registro de la Propiedad nos va a dar más garantías legales sobre el bien inmueble que no tenerlo inscrito. De hecho no inscribir nuestra vivienda en el Registro es casi una temeridad.
Empecemos por la legitimación que da la ley al Registro. Antes de ser inscritos los documentos que han de ser inscritos (por ejemplo las escrituras de compra venta) el registrador ha de “calificarlos”, Esto quiere decir que el registrador los examina y comprueba que son ciertos antes de inscribirlos. De este modo se consideran legítimos los asientos del registro.
La legitimación quiere decir que los asientos del Registro prevalecen sobre cualquier título no inscrito. Independientemente de cual sea la realidad, el Registro expresa la realidad jurídica. El derecho inscrito en el registro se considera cierto hasta que se demuestre lo contrario.
Por ejemplo si dos personas compran la misma casa a otra persona (que les estafa) no importa en que orden realice la compra, el primero que inscriba su escritura de compraventa en el Registro tendrá prioridad sobre el inmueble. El otro tendrá que acudir al juez. Además la legitimación significa que los derechos reales inscritos en el Registro que sean cancelados con asientos relativos no existen y están extinguidos.
Además existe otro motivo muy importante por el cual es imprescindible la inscripción en el Registro de la Propiedad. Se regula en el artículo 319 de la Ley Hipotecaria:
Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero un derecho que debió ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá, cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante los Tribunales, Consejos y Oficinas expresados.
Esto quiere decir que si no inscribimos en el registro las transmisiones de propiedad, podremos tener problemas al querer ejercer nuestro derecho sobre las mismas, puesto que corremos el riesgo de que no sean aceptadas nuestras reclamaciones legales.
Supongamos un caso extremo, unas personas toman una finca que nunca estuvo registrada porque se ha ido heredando. El actual propietario podría demandarles para que la abandonen, pero al no estar el documento en el Registro de la Propiedad, los tribunales no aceptarían su demanda puesto que está intentando hacer valer un derecho real (la propiedad) sobre terceros (los usurpadores).
No obstante hay algunas excepciones a la presentación de las escrituras, la prohibición se exceptúa:
Para la presentación de documentos o escrituras a efectos fiscales
Para efectos de expropiación forzosa
Con el objeto de la presentación de documento no inscrito para corroborar de uno posterior inscrito o ejercitar la acción de rectificación registral
Cuando se presente para pedir la declaración de nulidad o cancelación de algún asiento que impida verificar la inscripción de aquel documento.
Así que si el lector tiene un bien inmueble sin registrar (todavía existen algunos casos), lo mejor es que recuerde y haga la inscripción en el registro lo antes posible. Es cierto que puede requerir hacer cola en el registro o pagar a una gestoría que lo haga, pero es un pequeño precio a pagar para poder defender sus negocios sobre la vivienda sin que sea necesario la inscripción en el registro. En cierto modo es como comprar un seguro contra los problemas que podamos tener con nuestro patrimonio.
Fuente: Actibva
