6 retos de la inversión inmobiliaria en 2015

En un contexto de estabilización, se debe estudiar bien la oferta antes de dar el paso.

Elegir bien los productos, apostar por el alquiler de calidad o saber que en un contexto de estabilización de precios la situación puede variar mucho de unas zonas a otras. Estos son algunos de los puntos que señalan los expertos de cara al año que acaba de arrancar y con el que se abierto nuevos horizontes para el sector, que parece recuperar atractivo tanto para pequeños particulares como para grandes fondos.

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Estamos viviendo un contexto de tipos de interés bajos, lo que ajusta mucho la rentabilidad de otras modalidades de inversión, pero el marco actual también camina hacia la estabilidad. 2015 aparece como un año de oportunidades, al tiempo que plantea retos a los que decidan apostar por la vivienda. Revisamos los puntos calientes que hay que tener en cuenta a la hora de abordar el mercado de la vivienda.

  1. Invertir sí, pero con prudencia

“No creo que el sector haya entrando en un repunte claro ni mucho menos. Hay que estar esperanzados pero ser muy prudentes”, introduce Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), que ve, en el mercado residencial, potencial en dos vectores: la venta a inversores extranjeros y la compra de vivienda para poner en alquiler, en una buena zona y a un precio adecuado, para poder obtener así rentabilidades razonables en un contexto de tipos bajos.

“La rentabilidad será mejor cuanto mejor sea la zona, el tipo de vivienda que más se adapte a ese lugar donde además debe existir dinámica de alquiler. Las rentabilidades que se puede conseguir pueden llegar a rondar el 4,5%-5%”, expone Gil. “Ahora mismo es una buena oportunidad comparada con la renta fija a largo plazo. Respecto a la renta variable, es un producto más seguro que determinadas opciones”, añade.

  1. Comprar vivienda para alquilarla

“El mercado de inversión de vivienda tiene sus propios parámetros porque, mientras la inversión en oficinas y comercios está más avanzada, la inversión institucional en vivienda no comenzó hasta el año pasado. Antes, prácticamente no había inversión en vivienda de grandes fondos. No ha sido un producto tradicional de inversión. Se encontraba mayor rentabilidad en las oficinas, sobre el 5%, mientras la vivienda estaba muy por debajo”, apunta Pedro de Churruca, consejero director general de JLL.

En cuanto al papel que puede jugar el alquiler, De Churruca reconoce se está convirtiendo en una opción pero que no todas las viviendas que salen al mercado del alquiler consiguen buenas rentabilidades. “Las mejores rentabilidades del arrendamiento saldrán de las viviendas nuevas que se pongan en el mercado en las mejores zonas. Cuanto más pequeña sea la vivienda, 1 o 2 dormitorios, se conseguirá mayor rentabilidad, además de conseguir arredarla antes que una vivienda de más dormitorios”, señala el directivo de JLL. Frente a esto, advierte, hay viviendas que sacarán poca o nula rentabilidad, como las que están en costa lejos de primera línea o vivienda de segunda mano sin rehabilitar en zonas con poca demanda.

  1. Reformar para ofrecer un producto de calidad

Tanto De Churruca como Gil, coinciden en que los propietarios que estén pensando en sacar su vivienda al mercado de alquiler deben considerar la opción de reformar o rehabilitar para conseguir mejorar la rentabilidad. “Es un buen momento para los pequeños inversores de invertir en vivienda para alquiler. El producto que tenemos en la cabeza se puede comprar y se le puede dar un valor añadido con una reforma o rehabilitación para luego poder alquilar a mejor precio. La mayoría de inversores están tirando por ese camino”, expone Gil.

Desde Tecnocasa señalan que, según sus datos, un 70% de las viviendas compradas por inversores suele estar en buen estado de conservación. El 30% restante requiere inversión previa a la puesta en alquiler. El director de Análisis e Informes de la inmobiliaria, Lázaro Cubero, defiende el atractivo de la vivienda frente a otras opciones de inversión y señala que la rentabilidad media de las inversiones inmobiliarias ronda el 7%. “Nos encontramos en un entorno de estabilización de precios, tanto de alquiler como de compraventa. Si en el próximo año los precios se mantienen parecidos a los actuales, la rentabilidad será similar, pudiendo haber en alguna ciudad, en casos muy puntuales, una rentabilidad menor si repuntara el precio de la vivienda”, añade Cubero.

  1. Hacia la estabilización de los precios

Porque al final, todo pasa por lo que hagan los precios. “Con la crisis económica han caído las ventas y el precio de la vivienda y ahora se está recuperando solo en algunos lugares, como grandes ciudades donde se encuentran ofertas de más calidad”, explica De Churruca, que engloba en esta categoría viviendas nuevas en zonas donde la venta está asegurada, tales como Valdebebas, a las afueras de Madrid, o las nuevas promociones en Madrid capital. “Los precios están siendo estables en Madrid y Barcelona, aunque sigue siendo un mercado muy segmentado según qué zonas y qué tipo de vivienda. Tenderán a ir subiendo poco a poco”, vaticina.

Para Julio Gil, tampoco hay una tendencia única. “Existen mercados donde los precios tienden a la estabilización y otros donde el recorrido a la baja aún no ha terminado. La bajada de los precios ha sido muy dispar entre localidades. El dinamismo económico y demográfico en algunas zonas será la base de la estabilización. Los datos en los próximos meses serán en dientes de sierra, positivo-negativo de mes a mes”, apunta. Cubero cree que el precio de la vivienda en 2015 se mantendrá estable, en términos generales. “Lo cierto es que en algunas zonas, como Andalucía, donde la bajada de precios empezó más tarde, todavía hay un pequeño recorrido a la baja”, reconoce.

  1. Las SOCIMI se quedarán lo mejor

Un descenso de rentabilidad para los activos más exclusivos, una reducción de los incentivos en la contratación de oficinas y un mayor interés por activos con desocupación, en zonas descentralizadas o para gestionar. Según la última edición del Barómetro Inmobiliario IPD –Tinsa estas serán las claves que van a definir el mercado de inversión inmobiliaria en España en los próximos meses junto a la escasez de determinados productos tras la fuerte irrupción de las SOCIMIs. Las SOCIMIs, señala el panel, se han situado a la cabeza del ránking de actores más activos superando incluso a los fondos oportunistas. Y ahí seguirán.

  1. Obra nueva muy estudiada

Javier García del Río, director general de Solvia estima que “en este nuevo contexto, los actores estarán más especializados y serán más eficientes, tendrán más relevancia los procesos de clientes (mayor poder del lado de la demanda) y el nivel de apalancamiento será menor (necesidad de capital para competir)”. Lo que parece es que para todos, inversor particular y grandes fondos, 2015 será un año en el que estar muy atento al mercado inmobiliario tras ejercicios de dura travesía en el desierto.

De cara al futuro, Carlos Ferrer-Bonsoms, director de residencial de CBRE, apunta algunas claves. “La recuperación se caracterizará por una estabilización de los precios, un aumento de las transacciones, y aumento de nuevos proyectos residenciales en solo aquellos lugares donde la demanda es superior a la oferta. En ningún caso se producirá un ‘rebote’ de los precios, de modo que la estabilización durará bastante salvo en casos muy especiales”. La inversión tiene doce meses por delante para demostrar si la vivienda vuelve a ser la estrella.

 

FUENTE: http://www.pisos.com/noticias/reportajes/6-retos-de-la-inversion-inmobiliaria-en-2015/

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