¿Qué hay que tener en cuenta antes de firmar una hipoteca?

segundas hipotecas

Varios son los factores que están haciendo que muchas personas se planteen comprar una vivienda. Por una parte, los mínimos históricos que está registrando el tipo de referencia en la mayoría de hipotecas que se firman en España, el Euríbor, que cerró el mes de octubre al 0,338 %, según datos del Banco de España.

A ello se añaden las continuas rebajas que las entidades están aplicando en los diferenciales que le suman: según datos de la calculadora de índices hipotecarios de Bankimia, la media de octubre 2014 se situó en el 2,262% (doce meses atrás era del 2,939%). Y el precio de la vivienda, en continuo descenso desde 2007, que, según ha cuantificado la empresa tasadora Tinsa, ha caído un 41,4% desde entonces.

Dado este contexto, la venta de pisos (y las solicitudes de hipotecas), poco a poco, parece remontar. Los datos así lo indican: según los últimos balances hechos públicos esta semana por el Instituto Nacional de Estadística (INE) el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en septiembre fue de 19.323, un 29,8% más que el mismo mes del año anterior.

En la línea se mueve la última contabilización hecha pública por el Consejo General del Notariado. Para el organismo, la compraventa de inmuebles creció en septiembre de 2014 un 20,7% respecto al mismo mes del año anterior.

Pero, ¿qué aspectos se deben tener en cuenta antes de suscribir un préstamo hipotecario? Primero, hay que estudiar las diferentes opciones del mercado. También valorar las implicaciones que puede suponer su firma, ya que se trata de un préstamo a muy largo plazo. A estos, el comparador de hipotecas de Bankimia añade otros cinco…

 

Diferencial

Se le suma al tipo de referencia y es uno de los factores a estudiar a fondo antes de suscribir una hipoteca. Se debe intentar que sea lo más bajo posible ya que a la larga puede encarecer las cuotas mensuales. Una hipoteca es un préstamo a largo plazo y es probable que el tipo de referencia sufra, en todo ese tiempo, diferentes oscilaciones. Si el Euríbor sube, las cuotas se encarecerán.

Si bien en el mercado actual se pueden encontrar hipotecas en las que el diferencial no llega al 2,00%, en otras supera el 3,00%. A día de hoy, en estas últimas, las cuotas son asumibles, pues el Euríbor está a un nivel muy bajo, pero hay que mirar más allá.

Si se toma como referencia una hipoteca media que, según el INE, en septiembre tuvo un valor de 107.850 euros a amortizar en 21 años, y se le añade al actual Euríbor un diferencial del 1,70% y otro del 3,25%, las mensualidades serían de 526 euros y 610 euros, respectivamente, según el simulador de hipotecas de Bankimia. Pero si a este mismo préstamo se le aplica un Euríbor hipotético del 2,00%, las cuotas pasarían a ser de 616 euros y 707 euros.

firma hipoteca

Comisiones

Por estudio, apertura, subrogación, novación, amortización parcial o anticipada… Si bien hay entidades que no cobran muchas (o ninguna) comisiones, hay otras que sí las añaden. En este sentido, antes de suscribir la hipoteca, se recomienda negociar con el banco para intentar que sean las mínimas. Y, en el caso de existir, que sean lo más bajas posibles.

Sobre todo las que hacen referencia a posibles modificaciones en las condiciones del préstamo, por si más adelante conviene cambiar sus características. Entre ellas:

  • Comisión de novación: Se añade cuando se cambian las condiciones del préstamo dentro de la misma entidad y oscila entre el 0 y el 1% del capital a amortizar.
  • Comisión por subrogación: Se aplica al cambiar de entidad. Desde el año 2008, el máximo legal establecido es del 0,50%.

 

Productos vinculados

Es habitual que las entidades requieran la contratación de otros productos bancarios a los titulares de hipotecas que ofrezcan una rebaja en los intereses.

Puede tratarse de la domiciliación de una nómina y uno o varios recibos, la contratación de un plan de pensiones o un producto de inversión, la expedición y el uso mínimo de una tarjeta, el mantenimiento de un saldo mínimo en cuenta…

Aquí, el futuro titular de la hipoteca debe analizar, antes de asumir las vinculaciones, si va a poder cumplir con todas ellas. Por ejemplo, si se trata de hacer un determinado gasto con la tarjeta de crédito, estudiar si habitualmente emplea esta forma de pago. O si ha de tener un saldo mínimo en cuenta, si realmente va a poder prolongarlo a lo largo del tiempo.

Y es que no hay ninguna limitación al respecto y cada entidad puede exigir la requisitos adicionales que considere. Según la Guía de acceso al préstamo hipotecario, elaborada por el Banco de España, “en el caso particular de los préstamos hipotecarios, no existe, en principio, limitación alguna a las condiciones y cláusulas que se pueden incluir en un contrato de préstamo”.

Y precisa: “Nada impide que una entidad, para conceder un préstamo, exija del prestatario el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales, como pueden ser, por ejemplo, domiciliar una nómina, contratar un plan de pensiones, un producto de inversión o un seguro de unas determinadas características, aportar uno o varios fiadores, o que sean varios los prestatarios responsables del pago de las cuotas del préstamo”.

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Operativa entidad

Otro aspecto no menos importante a tener en cuenta es la operativa que facilita la entidad con la que se va a suscribir el préstamo y si ésta satisface las necesidades más habituales del titular.

Entre otras, si dispone de sucursales o cajeros automáticos en las zonas más habituales de influencia (cerca del trabajo o de casa, por ejemplo) o qué acciones se pueden llevar a través de internet, en el caso que sea usuario del servicio de la banca ‘online’.

 

Clausula suelo y techo

Si bien a día de hoy es casi inexistente, su aplicación no es ilegal. De hecho, el Tribunal Supremo, en mayo de 2013, ratificó como nulas las cláusulas suelo en algunos casos en los que se consideró que las entidades no habían explicado con claridad las consecuencias que podían tener a sus clientes.

Siguiendo con la Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España, “estas cláusulas están previstas en la normativa de transparencia”. Y son legales si antes de la suscripción se informa al cliente del “tipo mínimo y máximo a aplicar y la cuota máxima y mínima que habría que pagar como consecuencia de la aplicación de esos techos y suelos”.

Así, antes de firmar el contrato, es aconsejable que el titular de la hipoteca preste atención a su existencia y valore su aplicación.

 

Fuente: http://www.fotocasa.es/blog/hipotecas/que-hay-que-tener-en-cuenta-antes-de-firmar-una-hipoteca

Las transacciones inmobiliarias en España se triplicaron en 2014

La liquidez introducida en los mercados multiplicará las inversiones en 2015, según Irea.

Vivienda a la venta en el centro de Zaragoza

Vivienda en el centro de Zaragoza ideal como inversión inmobiliaria

    Las transacciones directas en activos inmobiliarios se triplicaron en 2014, hasta los 9.660 millones de euros, en el marco de un volumen total de inversión en el sector de 23.0228 millones de euros, frente a los 5.344 millones de un año antes, según el ‘Informe de inversión en el sector inmobiliario en España 2014′.

    Así, el 84% de esos más de 28.000 millones de euros se repartió entreinversión directa en activos y la adquisición de carteras de deudacon colateral inmobiliario. El 16% restante correspondió a transacciones sobre acciones de sociedades inmobiliarias y servicers.

    En rueda de prensa, el CEO de Irea, Mikel Echevarren, ha dicho que este incremento de la actividad en 2014 “ha ayudado a desatascar las tuberías del sector financiero y a sacar del coma al sector”.

    Ahora bien, el inversor interesado por el sector inmobiliario español es principalmente extranjero. Por un lado, porque los protagonistas son los grandes fondos como Blackstone o Lone Star y, por otro, porque en el plano nacional destaca la actividad de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi), especialmente Merlin Properties, que cuentan con un importante porcentaje de capital extranjero.

    Los activos inmobiliarios

    En el caso concreto de la inversión en activos, Irea precisa que los centros comerciales acapararon en 2014 el 26% del capital, con 2.501 millones de euros, seguidos de las oficinas (24%) y los hoteles (11%), estos últimos en pleno ascenso. En este punto, los activos residenciales sólo recibieron el 8% de la inversión, incluyendo tantos suelos como producto acabado.

    Además, el 85% de las transacciones se corresponden con activos terminados, mientras que el suelo sólo supone un 4%. Con todo, Echevarren ha destacado el “mérito” de este porcentaje de suelo, ya que se trata de un activo que posteriormente ha de ser promovido.

    En el actual contexto parece un logro ese 4% dado que, aunque muchos promotores “desean comprar suelo, no tienen capital suficiente para hacerlo y la obtención de financiación es muy complicada”.

    El CEO de Irea ha insistido en que los inversores internacionales se hicieron con el 53% de la actividad inversora en activos, seguidos del 24% de las Socimis. Los promotores sólo con un 3%. Por el lado del vendedor, fueron los propios inversores los que vendieron un 24% de los activos, mientras que las entidades financieras se deshicieron de otro 22%. Así, los promotores (6%) o instituciones como la Sareb (17%), se mantuvieron en un segundo plano.

    La deuda inmobiliaria

    Por otro lado, si los activos residenciales no fueron los suficientemente atractivos para los inversores en 2014, no así lo fue la deuda vinculada al residencial. Mientras que el volumen de operaciones de carteras de deuda fue de 9.683 millones de euros, el 48% se correspondió a éste segmento. No obstante, buena parte de este montante se refiere a la cartera de CatalunyaCaixa que fue adquirida por Blackstone.

    En este caso, el inversor internacional compró el 100% de las carteras de deuda transaccionadas, el 91% concretamente por fondos de inversión. Frente a estos compradores, el 90,6% de los vendedores fueron entidades financieras y el 9,3% fueron instituciones.

    El análisis se detiene finalmente en la adquisición de acciones de sociedades inmobiliarias. En 2014 se movieron 820 millones de euros (22%) en la compra de acciones de Metrovacesa y Colonial, ambas cotizadas, mientras que el 2.866 millones (el 78%) restante, cayó del lado de sociedades no cotizadas.

    Las expectativas para 2015

    De cara a este año, Echevarren espera que “la enorme presión de la liquidez” introducida en los mercados tras las últimas maniobras del BCE alcance al sector inmobiliario en busca de rentabilidades, lo que hará incrementarse la actividad y los precios.

    Sobre este supuesto, Irea espera que, sin que los inversores internacionales pierdan protagonismo, los nacionales ganen cuota también, especialmente de la mano de las Socimi, que aumentarán en número al darse nuevos procesos de reconversión como el de Testa, y en relevancia.

    Por el contrario, Sareb perderá protagonismo en 2015 ya que “los productos más apetecibles no están en sus manos” y porque las entidades financieras cada vez pondrá más carteras de deuda en el mercado. En este caso, no se esperan compradores nacionales de deuda, al tratarse de operaciones que exigen un músculo de capital que ningún agente nacional puede abarcar.

    Fuente: http://www.heraldo.es/noticias/economia/inmobiliaria/2015/02/04/las_transacciones_inmobiliarias_espana_triplicaron_2014_337297_1601025.html

    Arranca el proyecto Castellana Norte, la mayor transformación de Madrid en dos décadas

    El Ministerio de Fomento, el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid y la empresa Distrito Castellana Norte Madrid han suscrito un acuerdo para la puesta en marcha del proyecto “Distrito Castellana Norte Madrid”, que supondrá la transformación del norte de Madrid con la prolongación en 3,7 kilómetros del Paseo de la Castellana y la modernización de una zona de más de 3 millones de metros cuadrados.

    Esta actuación, que se llevará a cabo bajo estrictos parámetros de calidad y respeto al medio ambiente, supondrá además una profunda remodelación del sistema de equipamientos, servicios, transportes y comunicaciones de la zona. Está previsto que el proyecto, fruto de la colaboración público-privada, se ponga en marcha a comienzos de este año con un horizonte para su desarrollo de 20 años.

    Con la actuación sobre los 3.114.336 metros cuadrados, menor a la permitida, se protege el tramo del límite norte del Parque Regional de la Cuenca del Manzanares y se preserva un área verde de un alto valor ambiental para Madrid.  La zona de intervención se encuentra ahora semivacía, con sistemas de infraestructuras inconexos, barrios fragmentados y con pocas zonas verdes.

    El 80% del suelo se destinará a infraestructuras públicas para uso y disfrute de los madrileños, con más de 566.000 metros cuadrados de espacios verdes (superficie equivalente a 56 estadios de fútbol), equipamientos sociales, servicios urbanos y una vía ciclista con una longitud de 12,8 kilómetros. Además, el 25% del suelo permanecerá  destinado a usos exclusivamente ferroviarios.

    En la redacción, diseño y planificación del proyecto “Distrito Castellana Norte Madrid” ha participado un equipo multidisciplinar, con expertos en urbanismo como el estudio de Richard Rogers y la ingeniería ARUP.

    El proyecto se va a ejecutar por fases, atendiendo siempre a las necesidades y evolución del mercado. Cada fase del proyecto será independiente de la siguiente. En este sentido, se han encargado informes a consultoras como CB Richard Ellis, Jones Lang Lasalle o Savills, para analizar no solamente la realidad del mercado sino sus previsiones.

    El proyecto “Distrito Castellana Norte Madrid” desempeñará un papel clave en la expansión y proyección exterior de las empresas y actividades madrileñas y de la imagen de la capital. El proyecto favorecerá la revitalización del comercio y de los servicios de proximidad, el desarrollo de actividades económicas de alto desarrollo tecnológico con la consiguiente atracción de talento y el impulso a las relaciones internacionales dada la potencialidad del mismo para implantación de compañías de todo el mundo.

    Para la elaboración del plan se han estudiado y recogido lo mejor de algunas experiencias similares en ciudades como Nueva York, Londres, Ámsterdam y Hamburgo. Con la participación del Ministerio de Fomento, la Comunidad de Madrid y Ayuntamiento de Madrid y resto de promotores, se ha planificado un modelo para la zona norte de Madrid en el que las personas son las protagonistas.

    Compromiso medioambiental y vecinal

    Esta actuación mantiene un firme compromiso con el desarrollo sostenible, con estándares muy por encima de lo que marca la ley. Se ha dado una gran importancia a la aplicación de criterios de sostenibilidad, con una apuesta decidida por la movilidad en el transporte, tanto público como privado.

    El proyecto se articula en torno a un innovador sistema de transporte de alta capacidad y un uso reducido del vehículo privado, aunque siempre ajustado a las necesidades de los usuarios. El peatón es protagonista de la ciudad y así todos los residentes tienen un sistema de transporte público en una cobertura de menos de 350 metros. Adicionalmente, habrá una distancia máxima de 1 kilómetro hasta alguno de  los intercambiadores existentes y proyectados de Plaza Castilla, Chamartín, CBD Norte, Fuencarral y Las Tablas.

    Supondrá además importantes beneficios no sólo para los vecinos de esta zona sino también para la economía local, regional y nacional, ya que durante su desarrollo se generarán más de 121.000 puestos de trabajo y unos beneficios económicos para las administraciones públicas superiores a los 3.363 millones, que se revertirán en mejoras para los ciudadanos.

    El plan se ha diseñado cuidando  las necesidades y expectativas de los vecinos de los barrios limítrofes y priorizando la vertebración de los distritos con la nueva ordenación, a través de una malla de interconexiones que entrelace los diferentes núcleos de población.
    Otro de los ejes en los que se trabaja es la mejora de las infraestructuras ferroviarias, incluida la Estación de Chamartín y el cubrimiento parcial de las vías.

     

    Fuente: http://www.inmodiario.com/167/20636/arranca-proyecto-castellana-norte-mayor-transformacion-madrid-decadas.html

    El grupo Wanda se reúne con González para abordar su inversión de 3.000 millones en Madrid

    Representantes del grupo empresarial Wanda, del magnate chino Wang Jianlin, se han reunido hoy a primera hora con el presidente de la Comunidad de Madrid, Ignacio González, para abordar su proyecto de construir un centro de ocio, hoteles y viviendas en el barrio de Campamento de la capital.

    El magnate Wang Jianlin es el presidente y fundador de WandaEl magnate Wang Jianlin es el presidente y fundador de Wanda

    La delegación de Wanda ha estado encabezada por su director general,Zhu Huan.

    Wang Jianlin, dueño del grupo Wanda, anunció hace unos días su voluntad de invertir 3.000 millones de euros en un gran complejo de ocio y viviendas en la zona de Campamento, al suroeste de la capital, en terrenos que pertenecen al Ministerio de Defensa.

    El magnate chino compró hace unos meses el Edificio España, en la Plaza de España, para construir viviendas, comercios y un hotel de lujo, y hace unos días materializó la compra del 20% del Atlético de Madrid tras una ampliación de capital del club por importe de 45 millones de euros.

    Fuente: http://www.expansion.com/2015/01/27/empresas/inmobiliario/1422351033.html